Hay un hecho sobre el sistema inmobiliario americano que desafía la intuición de casi todos los inversores latinoamericanos que lo descubren por primera vez.
Puedes comprar una casa en Estados Unidos con solo tu pasaporte. Sin visa. Sin número de seguro social. Sin historial crediticio americano. Sin residencia permanente. Sin ningún tipo de permiso previo del gobierno americano.
No hay ninguna ley federal que exija ciudadanía o residencia para ser propietario de un inmueble en EE.UU. Cualquier extranjero, independientemente de su estatus migratorio, puede ser dueño de una propiedad en este país, de acuerdo con el análisis de LegalClarity publicado en mayo de 2026.
Ese dato sorprende. Lo que no sorprende tanto, y lo que conviene entender con igual claridad, es que el proceso tiene capas adicionales de complejidad fiscal y regulatoria que la mayoría descubre demasiado tarde.
Esta guía explica el proceso paso a paso, los tipos de financiamiento disponibles en 2026, los costos reales que nadie te anticipa y cómo conectar la compra de una propiedad con una estrategia migratoria inteligente.
El dato que cambia la conversación: quién puede y quién no puede comprar
Hay tres perfiles de compradores extranjeros en el mercado americano, con acceso diferente a los productos hipotecarios:
Perfil 1 — Residente permanente (Green Card). Tiene acceso a prácticamente todos los productos hipotecarios, con las mismas condiciones que un ciudadano americano. Pago inicial desde el 3% en convencionales, FHA para quien califica, y préstamos USDA en zonas rurales.
Perfil 2 — No residente con visa de trabajo activa (H-1B, L-1, E-2, O-1). Tiene acceso a préstamos convencionales bajo las reglas de Fannie Mae. Pago inicial desde el 3% en algunos programas, aunque muchos prestamistas aplican un piso del 10-20% para no residentes. Importante: desde mayo de 2025, los préstamos FHA y USDA ya no están disponibles para no residentes que no tienen residencia permanente, según el análisis actualizado de AmeriSave para 2026.
Perfil 3 — Extranjero sin presencia legal en EE.UU. Solo puede acceder a “Foreign National Loans” y préstamos DSCR. Requiere entre el 30% y el 40% de pago inicial y algunos prestamistas exigen hasta el 50% para propiedades de inversión o terrenos. Tasas de interés más altas y mayor carga documental.
El proceso de compra paso a paso: más simple de lo que parece desde afuera
El proceso estándar de compra de una vivienda en EE.UU. toma entre 30 y 60 días desde que se acepta una oferta hasta el cierre de la operación. Para extranjeros, puede extenderse un poco más por la documentación adicional, pero la estructura es la misma.
Paso 1: Definir el presupuesto y el tipo de financiamiento.
Antes de mirar una sola propiedad, hay que tener claro si la compra será en efectivo o con hipoteca, y bajo qué programa según el perfil migratorio. El error más frecuente es empezar a visitar propiedades sin saber si calificas para financiamiento. Eso genera expectativas que después el banco no puede cumplir.
Paso 2: Contratar un agente inmobiliario (buyer’s agent).
En EE.UU., el agente del comprador es pagado por el vendedor y no sale del bolsillo del comprador en la mayoría de los casos. Trabajar con un agente bilingüe que conozca el proceso para compradores extranjeros es una ventaja operativa concreta. Plataformas como Zillow, Realtor.com y Redfin permiten explorar el mercado antes de la primera reunión.
Paso 3: Pre-aprobación hipotecaria (si aplica).
Si vas a financiar, el prestamista emite una carta de pre-aprobación basada en tu perfil financiero. Ese documento es casi obligatorio para que el vendedor tome en serio cualquier oferta en un mercado competitivo.
Paso 4: Búsqueda y oferta.
Con el agente, se identifican propiedades dentro del rango de presupuesto y se presenta una oferta formal. La oferta puede incluir condiciones (contingencias) de inspección, tasación y financiamiento.
Paso 5: Inspección y tasación.
La inspección evalúa el estado físico de la propiedad. La tasación (appraisal) confirma que el banco no está financiando más de lo que la propiedad vale en el mercado. Si hay problemas, se puede renegociar el precio o retirarse de la operación.
Paso 6: Cierre (Closing).
El día del cierre se firman todos los documentos legales, se transfieren los fondos y el comprador recibe las llaves. El título de propiedad queda registrado a nombre del comprador o de la LLC del comprador, si la compra se hizo a través de una entidad comercial.
Los costos reales que la mayoría no anticipa
Pago inicial (down payment): entre el 3% y el 50% según el perfil y el producto. Para extranjeros sin presencia legal, el piso estándar es el 30%.
Costos de cierre (closing costs): entre el 2% y el 5% del precio de compra. Incluyen honorarios del banco, seguro de título, honorarios de custodia, tasación, inspección y registros legales. No son negociables en su totalidad, aunque algunos pueden recaer en el vendedor según la negociación.
Property tax: el impuesto anual a la propiedad varía significativamente según el estado y el condado. Texas tiene tasas de alrededor del 1,9% anual del valor de tasación. Florida varía por condado. California aplica la Proposición 13, que limita el incremento anual. Este es un costo recurrente que hay que proyectar en el presupuesto mensual.
Seguro de propietario (homeowner’s insurance): obligatorio si hay hipoteca. Varía según la zona, la cobertura y el riesgo de catástrofe natural. En zonas de inundación o huracanes (como partes de Florida), puede ser considerablemente más alto.
HOA fees: si la propiedad está en un condominio o comunidad cerrada, puede haber cargos mensuales o anuales de la Asociación de Propietarios que cubren mantenimiento de áreas comunes.
Para entender cómo se financia la compra siendo extranjero sin SSN ni historial crediticio americano, nuestra guía sobre créditos hipotecarios para extranjeros en EE.UU. cubre en detalle los productos disponibles en 2026 con los requisitos actualizados.
El impuesto que nadie te advierte antes de comprar: el FIRPTA
Este es el dato que más sorprende a los compradores latinoamericanos cuando llegan a la etapa de venta, años después de haber comprado sin saberlo.
La Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces (FIRPTA) establece que cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU., el comprador está obligado a retener el 15% del precio de venta bruto y enviarlo directamente al IRS antes de que el vendedor extranjero vea un solo dólar.
No es el 15% de la ganancia. Es el 15% del precio de venta total. Si vendiste una propiedad a $400.000, el comprador retiene $60.000 y los manda al IRS, independientemente de cuánto ganaste o perdiste en la operación.
Ese dinero no se pierde: puede reclamarse como crédito en la declaración de impuestos del vendedor, pero el proceso de recuperarlo puede tomar entre 6 y 18 meses y requiere presentar la declaración de impuestos correspondiente ante el IRS.
Este impuesto aplica a todos los compradores extranjeros sin residencia permanente, independientemente del tiempo que tuvieron la propiedad o de si generaron ganancia en la operación. Es información que conviene tener antes de comprar, no después.
El impuesto al patrimonio que tampoco nadie menciona
Hay una segunda consideración fiscal de largo plazo que los compradores extranjeros frecuentemente descubren cuando es demasiado tarde para planificar.
El impuesto al patrimonio (estate tax) americano aplica sobre los activos físicamente ubicados en territorio americano cuando su dueño fallece. Para un ciudadano americano, la exención es de $12,9 millones. Es decir, la inmensa mayoría de los patrimonios personales quedan fuera del alcance de este impuesto. Para un extranjero no residente, esa exención se reduce a solo $60.000.
Eso significa que si una persona extranjera fallece siendo propietaria de una casa valuada en $400.000 en EE.UU., el 40% de todo lo que supere los $60.000 (es decir, aproximadamente $136.000) puede quedar sujeto al impuesto al patrimonio americano.
La herramienta más efectiva para mitigar ese riesgo es estructurar la propiedad a través de una LLC o un trust correctamente armado. Nuestra guía sobre qué es un trust en EE.UU. y cuándo conviene usarlo desarrolla esa estrategia con los criterios aplicables al inversor latinoamericano.
Los estados con mejor perfil para compradores extranjeros en 2026
No todos los estados tienen las mismas condiciones para el comprador extranjero.
Texas: sin impuesto estatal sobre la renta, property tax de alrededor del 1,9% anual. Mercado con crecimiento poblacional sostenido en San Antonio, Houston y Dallas. Sin restricciones específicas para compradores extranjeros más allá de las federales.
Florida: sin impuesto estatal sobre la renta, mercado inmobiliario activo en Miami, Orlando y Tampa. Las zonas costeras pueden tener seguros de propietario más altos por riesgo de huracán. Ocho ciudades de Florida están entre los mercados más favorables para compradores en 2026 según Realtor.com.
Arizona y Nevada: ambos sin impuesto estatal sobre la renta o con tasas muy bajas, con mercados de vivienda en expansión y costos operativos más bajos que California.
Para entender cuánto cuesta realmente vivir en Texas en 2026, incluyendo todos los costos de propiedad y vida cotidiana, nuestra guía de cuánto cuesta vivir en Texas lo desarrolla ciudad por ciudad con datos actualizados.
Comprar a nombre personal vs comprar a nombre de una LLC
Esta es una de las decisiones más importantes y la que más frecuentemente se toma sin suficiente información.
Comprar a nombre personal es más simple en el proceso de cierre pero deja expuesto el patrimonio personal del comprador ante cualquier reclamo relacionado con la propiedad: un inquilino que se cae y demanda, un accidente en la propiedad, un problema de mantenimiento.
Comprar a nombre de una LLC añade una capa de protección patrimonial: separa la propiedad del patrimonio personal del dueño, puede facilitar la transmisión hereditaria y, en el caso de una inversión inmobiliaria, puede tener ventajas fiscales dependiendo de cómo se clasifique la LLC a efectos tributarios.
Para el inversor que tramita la visa E-2, la LLC es además el vehículo necesario para estructurar correctamente el negocio activo que respalda la visa. Nuestra guía de creación de empresa y plan de negocios explica cómo se constituye y cuándo conviene que la propiedad quede dentro de esa misma estructura.
Lo que la compra de una casa NO hace por tu proceso migratorio
Esta nota quedaría incompleta sin aclarar este punto con la misma precisión con la que explicamos el resto del proceso.
Comprar una propiedad en EE.UU. sin importar el precio, la ciudad o la cantidad de propiedades no genera ningún tipo de estatus migratorio. No da visa, no acerca a la Green Card y no autoriza a vivir en el país de manera permanente.
El sistema americano no tiene equivalente a las Golden Visas europeas. El camino migratorio correcto para quien quiere vivir en EE.UU. pasa por un negocio activo, no por activos inmobiliarios pasivos. Lo desarrollamos en detalle en nuestra nota sobre si comprar una casa en EE.UU. da residencia.
Y para entender cómo el real estate sí puede conectarse inteligentemente con una estrategia migratoria cuando está bien estructurado, nuestra nota sobre cómo obtener residencia por comprar casa en EE.UU. desarrolla las dos rutas concretas que sí funcionan.
El paso concreto que sigue
Comprar casa en EE.UU. siendo extranjero es perfectamente posible, más accesible de lo que la mayoría imagina, y más complejo en sus consecuencias fiscales de lo que casi nadie anticipa.
El proceso tiene pasos claros y un cronograma predecible. Lo que conviene resolver antes de iniciar ese proceso es entender qué perfil de comprador eres — sin presencia legal, con visa de trabajo, con residencia permanente — porque eso define completamente qué productos hipotecarios tienes disponibles y qué implicaciones fiscales vas a enfrentar.
En Interlink no asesoramos directamente en compra de propiedades residenciales, pero coordinamos con brokers hipotecarios especializados en inversores extranjeros y con abogados de bienes raíces que conocen las particularidades del comprador latinoamericano. Agenda tu consulta gratuita aquí y te conectamos con los especialistas correctos para tu situación.
